Итоги работы XXI Международной конференции РОО, 23-24 мая 2013 г., Санкт-Петербург

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

23-24 мая 2013 г. в Санкт-Петербурге в конференц-зале отеля «Амбассадор» состоялась XXI Международная конференция оценщиков «Информационное обеспечение как фактор развития цивилизованного рынка недвижимости в России и за рубежом». Участники конференции - более ста человек - приехали их разных городов страны. На пленарное заседание были также приглашены молодые специалисты - участники стартовавшего в этот же день II Международного форума "Молодой оценщик".

Открыла конференцию Консетова Вера Витальевна, председатель Ленинградского областного отделения РОО.

Первый день конференции начался с семинара Роберта Тёрнера - президента ассоциации по массовой оценке (США). Основа работы оценщиков - качество исходных данных. Их накоплению и проверке посвящена большая часть работы оценщиков. Важное значение имеет установление строгих стандартов качества. Это позволяет сократить количество проверок. Использование современных технологий - необходимое условие конкуренции. Внедрение ГИС-технологий началось в 2005 году, в 2010 году - стали использоваться облачные технологии, современный тренд - использование GIS-центричных технологий. Тем не менее, актуальность и качество исходных данных об объектах остается ключевой точкой. Публичное размещение данных по массовой оценке, в том числе использованных данных, позволяет собственниках находить ошибки и, соответственно, актуализировать базы. В настоящее время технологии оценки и обмена информации практически полностью переходят в он-лайн режим, в интернет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Интересной представляется система верификации данных. Система позволяет в автоматическом режиме производит сопоставление схемы домовладений с аэрофотосъемкой и выявлять дополнительные улучшения (пристройки). Система выделяет данные объекты, а аналитик смотрит и при необходимости вносит изменения в базу.

Например, когда Роберт помогал властям графства Марикопа (Аризона) актуализировать базы по объектам налогообложения, которые не обновлялись около 12 лет, было выявлено, что около 70% домовладений не соответствуют по факту описанию в базе. Внедрение современной базы позволило обосновано увеличить налогооблагаемую базу и повысить налоговые поступления. Работу базы можно посмотреть на специальном сайте. Хороший пример интерактивного сайта представляет также база графства Оранж (Флорида).

Большинство органов власти (муниципалитетов) предоставляют доступ к своим базам в он-лайн режиме. Это происходит по требованию общественности, поскольку эти базы создаются на их деньги (налоги). Следующее поколение баз данных будет включать в себя уже данные об объектах в формате 3D. Данные об отдельные домах позволяют иметь 3D- модель целого города. На ее основе, например, можно прогнозировать или просчитывать по факту ущерб от природных катастроф, что для Флориды актуально в связи с регулярными ураганами.

С.В. Грибовский задал вопрос о статусе массовых оценщиков и механизме оспаривания. Базы ведутся муниципалитетами. Часть муниципалитетом сами проводят оценки на их основе, но часть нанимает частных оценщиков. Все зависит от конкретного округа. По итогам оценки собственник получает уведомление о его стоимости (во Флориде, например, каждый август). У собственника есть 30 дней для опротестовывания. Есть формальный процесс, когда собственник приходит в магистрат с претензией. Он изучает суть претензии, а с другой стороны сидит оценщик, который также приводит свои аргументы. Магистрат принимает решения о том, какая из сторон права. Если они не договорились в магистрате, то дело может перейти в суд. Конечно, это более долго (может длиться около года) и дорого. До тех пор, пока не принято решение суда, собственник должен платить налог по начислениям, но ему пересчитают сумму, если будет принято решение в его пользу.

В США нет единой базы и стандартов по накоплению данных по недвижимости и ее массовой оценке. Каждый штат имеет свое законодательство на этот счет, а базы ведутся на уровне даже не штатов, а округов. Изначальным источником данных являются данные строительной документации по вновь строящимся домам и при проведении их реконструкций. Муниципальный асессор в процессе строительства проверяет,  построено ли по факту то, что запроектировано. Данные накапливаются в муниципалитете, в асессорской службе.

Поступил вопрос о том, проверяют ли результаты налоговой массовой оценки и рыночной оценки. Отношение уровня налоговой оценки к рыночной в разных штатах также разное - где-то 100%, где-то 80%.

Участники активно задавали вопросы. Не каждый день удается получить информацию о достаточно продвинутом зарубежном опыте, и сравнить, как решены те же проблемы в других странах. Роберт также представил свою Ассоциацию, которая имеет целый ряд стандартов в области массовой оценки. Ассоциация позволяет обмениваться опытом асессорам из разных стран, проводит конференции, имеет исследовательские базы и оказывает разного рода поддержку своим членам. С информацией можно ознакомиться на сайте www.iaao.org.

  

После окончания семинара состоялось официальное открытие пленарного заседания конференции. С приветственным словом выступила президент РОО Табакова Светлана Алексеевна, отметив чрезвычайную актуальность темы сегодняшней конференции.

Вице-президент РОО Вольнова Вера Александровна выступила с сообщением о проходящем в Санкт-Петербурге II Международном форуме молодых оценщиков.

Переходящий "Кубок конференций РОО" был передан Нижегородскому отделению РОО – Международную конференцию 2014 года будет принимать Нижний Новгород. Эстафету проведения молодежного форума в следующем году подхватит столица Татарстана - Казань.

Пленарное заседание началось с доклада Даниила Анатольевича Пильдеса, директора ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу. Доклад на тему «Политика государства и Росреестра по раскрытию данных по объектам недвижимости. Автоматизированная информационная система «Мониторинг рынка недвижимости» вызвал много вопросов, в частности, касающихся практического применения АИС, проблем наполнения базы данных и актуализации информации. В настоящее время актуализация признаков участков обычно проходит в течение нескольких дней; актуализация же сведений о границах может занимать существенное время в связи с техническими сложностями автоматического перевода данных в разных системах координат. Отсутствует точный адрес (однако это частично может быть решено сопоставление объектов с публичной картой по площади). База не дает иерархического представления об объекте и сделках с ним или его частью, пока по ряду причин не заполнены признаки материала стен и др. Дальнейшим развитием платформы Росреестр видит создание на ее основе системы мультилистинга, однако это пока не востребовано участниками рынка, риэлторы не стремятся раскрывать свои базы.

Далее снова выступил Роберт Тернер, который теперь уже более подробно остановился на проблеме оспаривания результатов государственной оценки. Он подчеркнул, что не менее и даже более важным является не столько очень точное соответствие налоговой оценки рыночной стоимости, сколько открыть системы, информирование собственников о том, исходя из каких принципов проведена оценка,  а также прозрачность использования бюджета, сформированного с помощью имущественных сборов, чтобы люди видели, что их деньги идут на улучшение их же муниципалитета.

Александр Викторович Крапин, генеральный директор Аналитического агентства RWAY представил доклад «Опыт Агентства RWAY в создании общероссийской системы мониторинга рынка недвижимости на основе GIS-системы».

После обеденного перерыва о передовой геоинформационной системе РГИС, применяемой комитетом по имуществу и земельным ресурсам Санкт-Петербурга, рассказал представитель администрации города Филин Николай Николаевич, заместитель председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.  Система доступна в открытом доступе всем, для возможности сохранений пользовательских настроек нужна регистрация, которая абсолютно бесплатна.

После этого на конференции наступил, как заметили выступающие, "Час риэлтора в Юрьев день". Об особенностях профессии риэтора, их ежедневной работе, возможностях их взаимодействия с оценщиками рассказал Юрий Дарьевич Загоровский, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Про свою компанию, ликвидность и скидки на торг по различным сегментам коммерческой и производственной недвижимости поведал Юрий Алексеевич Зарецкий, генеральный директор «Петерлэнд». А Юрий Михайлович Воробьев, директор отделения «Адвекс-Петроградский», рассказал о продажах и скидках на торг по сегменту жилья. Модерировал послеобеденную часть конференции Алексей Игоревич Шаскольский, председатель правления Санкт-Петербургского РО РОО.

В заключительной части первого дня мероприятия выступила Президент компании «Ко-Инвест» С.А. Табакова с кратким сообщением о переходе выхода данных сборников «Ко-Инвест только в электронный формат». Более того, данные в виде сборников больше в принципе не будут формироваться, а предоставляться по подписке и оплатой за каждый выбранный из базы аналог. При этом система будет генерировать стандартный расчет восстановительной стоимости с выводом подтверждающего ключа - штрих-кода.

В заключение про возможности использования коллективного экспертного подхода или иначе когнитивного анализа, в том числе для массовой оценки и оценки при ее оспаривании рассказал первый вице-президент РОО Евгений Иосифович Нейман.

На этом доклады первого дня были завершены и гости конференции перешли в банкетный зал на 9-м этаже отеля "Амбассадор", откуда через панорамное остекление открывается вид на крыши старого Питера. После праздничного ужина участники конференции совершили экскурсионную прогулку на катерах по вечернему городу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Второй день конференции начался с доклада Екатерины Синогейкиной об оценке дебиторской задолженности (задолженности заемщиков перед банками). Екатерина рассказала об основах методологии оценки прав требования, которая, конечно же, базируется на доходном подходе. Сравнительный подход практически не применим. Оценщик моделирует денежный поток, который может быть получен от обладания активом, предполагая различные варианты взыскания долга. В ходе доклада были затронуты вопросы учета рисков, определения стоимости имущества при его вынужденной реализации для покрытия долга, допущения, которые могут быть использованы оценщиком. Выступление было интересным, а сам доклад представляется полезным в практической работе. Участники конференции могут получить раздаточные материалы в учебно-методическом отделе РОО.

После Екатерины опытом работы экспертных комиссий поделился Эдберт Дрансфельд, доктор, профессор Института земельного менеджмента, Германия. В Германии после Второй мировой войны, чтобы исключить спекуляции с землей, до 1965 года сделки могли осуществляться только по нормативно установленным ценам. Это не работало, в связи с чем рынок был открыт, но государство обеспечило его полную информационную прозрачность, которая опять же позволяла бы исключить спекуляции. Для этого Строительным кодексом была установлена обязанность каждого муниципалитета создать при администрации орган, главной целью которого являлось бы накопление информации о сделках с недвижимостью, ее анализ и предоставление информации участникам рынка. Исходным источником данных являются копии договор купли-продажи, которые по закону нотариусы (а опять же по закону все сделки купли-продажи подлежат обязательному нотариальному удостоверению) обязаны предоставлять в данные комиссии. Регулярный сбор информации и ее обработка осуществляется штатными сотрудниками, получающими зарплату от администрации округа. Руководит комиссией председатель, который также работает на окладе. Экспертную же обработку данных, обобщение и итоговое согласование данных перед публикацией сводной аналитики осуществляют привлекаемые эксперты, члены комиссии, являющиеся оценщиками, и которые не являются штатными сотрудниками, но их затрачиваемое на работу время оплачивается на почасовой основе (это может быть несколько дней в году). Итогом работы данного органа является база данных, данные из которой в оперативном режиме предоставляются профессиональным оценщикам, ежегодный аналитический отчет по всем сегментам рынка, а также зонирование и средние цены по незастроенным земельным участкам по различным зонам. Для последнего во многом как раз и нужен экспертный подход, поскольку даже при развитости рынка и его прозрачности в Германии, данных о продажах свободных участках в городах не много, и эксперты применяют оценочные методы и свои суждения для определения стоимости земли. К подобному подходу с той или иной стороны уже начало приходить оценочное сообщество в России, и данная система могла бы хорошо работать в отечественных условиях.

  

После обеда небольшой доклад - презентацию своей профессиональной организации представил коллега из Индии - Jagdish Gadkhari, Председатель Ассоциации Практикующих оценщиков Индии (PVAI). 

 

       

Затем о системе налогообложения недвижимости в Соединенных Штатах Америки рассказал Роберт Тёрнер. Во первых, в США нет единой системы налогообложения собственности. Но в большинстве штатов взимается налог с налоговой стоимости. Например, во Флориде, как уже рассказывалось вчера, ежегодно проводится переоценка налоговой базы. При этом существует законодательно установленный лимит на повышение стоимости. Для Флориды - это 3%. Предела для снижения стоимости нет. В то же время наряду с изменением налоговой базы ежегодно изменяется и ставка налога с целью сохранения на более-менее постоянном уровне общего объема сборов по налогу. Сейчас ставка порядка 2%. Для целей массовой оценки также проводится осмотр объектов. При обычной оценке оценщик осматривает объект и снаружи и внутри. При массовой оценке - он должен осмотреть объект хотя бы снаружи как минимум один раз в 5 лет, даже если не происходило никаких документальных изменений со строением. Для занятия массовой оценкой (асессмент) не требуется какого-то специального образования, как таковые законодательные требования отсутствуют. Но рынок, работодатели и проф.организации выработали систему квалификационных уровней, для роста в которой надо проходить обучение. В области частной оценки есть система государственного контроля. При штатах в департаментах по развитию бизнеса есть комиссии, которые проверяют наличие соответствующего образования (аккредитованные вузы/специальности), и вносят оценщика в реестр.

В заключении Дрансфельд Эдьерт и Дмитрий Хлопцов провели мини-семинар по роли оценщиков в градостроительной политике на примере Германии.

 

  

 

Благодарим Санкт-Петербургское и Ленинградское областное региональные отделения РОО за прекрасную организацию мероприятия, а всех гостей конференции – за активное участие в обсуждении докладов. Отдельное спасибо всем выступавшим на конференции за содержательные и актуальные доклады и предоставленные материалы.

Исполнительная дирекция выражает особую благодарность Павлу Карцеву за оперативное освещение событий в режиме он-лайн.

Видеозапись пленарного заседания можно посмотреть здесь  

Фотоотчет

В материале использован репортаж участника конференции Павла Карцева