Кадастровый капкан

8 Декабря 2015

«Приятный» сюрприз ожидает десятки, а то и сотни тысяч человек. 25 ноября депутаты нашего ЗакСа на внеочередном заседании приняли в целом новую редакцию закона «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге». С 1 января оный налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Один из депутатов еще в ходе первого чтения назвал внесение данного законопроекта «диверсией против петербуржцев». Как он заявил, это означает рост налоговых выплат примерно в три раза.

Собственно, по уму, свой гнев народный избранник должен был бы обратить к своим «старшим братьям» – депутатам Госдумы. И не сейчас, а год назад. 4 октября 2014 года был принят федеральный закон # 284-ФЗ, который ввел в действие главу 32 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц». Вот там как раз эта «диверсия» и была прописана. Нововведения должны были вступить в силу уже с 1 января 2015 года. Но регионы вводили их постепенно. Теперь решил это сделать и наш губернатор. Внесенный им на рассмотрение ЗакСа законопроект всего лишь приводит региональное законодательство в соответствие с федеральным. Не проголосовать за него, таким образом, депутаты просто не могли. Так что стенания уважаемого депутата по этому поводу есть не что иное, как простое сотрясение воздуха.

Теперь, поскольку, как известно, против лома нет приема, надо просто разобраться, что представляет собой этот «лом». Для подавляющего большинства из нас до сих пор понятие «кадастровая стоимость жилища» было чисто абстрактным, никакого отношения к нашей жизни не имеющим. При заключении сделок с жильем мы обычно оперируем рыночной стоимостью, а те, кто хочет сэкономить на нотариальном сборе, пользуются так называемой инвентаризационной.

Последняя представляет собой некий рудимент советских времен, никакого отношения к реальной цене жилья не имеющий (потому и вышеуказанная экономия может выйти боком – если сделка будет объявлена недействительной, то вместо жилья его бывший владелец получит лишь этот мизер). Тем не менее именно с этой абстрактной суммы до сих пор исчислялся налог на недвижимость, которого мы просто не замечали ввиду его малости.

Отныне ставка налога для физических лиц в зависимости от категории жилья и его кадастровой стоимости будет исчисляться от 0,1 до 0,31% той самой стоимости. В среднем налог составит около 5 тысяч рублей. Правда, переход на полный расчет по новой системе будет проводиться постепенно, в течение четырех лет. В 2016 году так посчитают лишь 20% налога, а до 100% дело дойдет только к 2020-му. К этому моменту, по расчетам Смольного, поступления в городской бюджет вырастут в 2,4, а отчисления собственников квартир – в три раза. От уплаты налога, как заявил представитель губернатора в ЗакСе Михаил Бродский, будут освобождены инвалиды, пенсионеры и иные льготники, коих в городе около 2 миллионов человек.

Оставшимся 3 миллионам, видимо, придется расширить свой кругозор и выяснить, что же представляет собой кадастровая стоимость. Таковая, если кто не знает, значительно больше инвентаризационной, но, как правило, меньше рыночной. Расчет производят независимые оценщики, пользуясь методами массовой оценки. При этом используется некая модель оценки (так называемое регрессионное уравнение), в которую закладывается несколько ценообразующих факторов – местоположение здания, год его постройки, наличие инфраструктуры и т. д.

С результатом этой работы каждый из нас может ознакомиться, зайдя на сайт Росреестра либо запросив справку в районном многофункциональном центре (МФЦ). Пока такое любопытство проявляли немногие – владельцы недвижимости площадью более 3 тысяч квадратных метров, с которых налог брали уже по-новому. В будущем году, когда мы получим квитанции по оплате данного налога, число любопытных явно вырастет. И вот тогда у людей начнут возникать вполне законные вопросы.

Кто такие эти независимые оценщики? В соответствии с законом # 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», это дипломированные специалисты, обязательно являющиеся членами саморегулируемых организаций (СРО). В нашем городе они исправно трудятся в ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН), которое стабильно выигрывает конкурс, объявляемый комитетом имущественных отношений.

Где гарантия добросовестности независимого оценщика? Как выяснилось, таковую призвана обеспечивать та самая СРО. Прежде всего она проводит экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости. Кроме того, имеет право применить к недобросовестному оценщику меры дисциплинарного воздействия. А на тот случай, если его действия нанесут заказчику или третьим лицам ущерб, риски страхуются на сумму не менее 30 миллионов рублей. В отдельных случаях виновный может даже ответить своим имуществом.

Казалось бы, все супернадежно? Между тем более пристальный взгляд на условия работы оценщика позволяет увидеть в них некоторые субъективные моменты. Вышеуказанную модель оценки он выбирает сам. Закладываемые в нее ценообразующие факторы, как оказывается, базируются на средневзвешенных рыночных показателях – данных риелторских агентств, арендных ставках и т. д. С большой долей вероятности можно предположить, что один и тот же объект недвижимости у разных оценщиков будет иметь разную стоимость.

Зато две рядом расположенные квартиры одной площади, скорее всего, будут оценены одинаково, независимо от того, что одна из них, допустим, «полуубитая», а вторая – с евроремонтом.

Надо ли говорить, что при наличии такого рода «люфтов» доказать причинно-следственную связь между понесенным ущербом и неверной оценкой будет трудновато. Во всяком случае пока о применении каких-либо санкций к оценщику слышать не приходилось.

И вот на такой, прямо скажем, довольно зыбкой почве государство будет строить свою налоговую политику в отношении нашей с вами недвижимости. Нетрудно предвидеть, что далеко не всех из нас убедят исходные данные, положенные в основу исчисления налога. Кто-то обязательно захочет оспорить размер той самой кадастровой стоимости. Куда ему податься?

С отчетом об определении кадастровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра, где представлены сведения об исполнителе работ и экспертное заключение СРО на этот отчет. Однако свои претензии вы будете предъявлять не исполнителю, а совершенно посторонним людям. И, разумеется, пойдете к ним не с пустыми руками, а с данными альтернативной РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКИ, которую вы сделаете за свои деньги у вполне конкретного оценщика (число коих, не сомневаюсь, в ближайшее время сильно возрастет).

Первый путь – судебный. Правда, воспользоваться им сразу могут только физические лица. При этом им надо будет десять раз подумать. Вот что говорит по этому поводу адвокат юридической компании «Хренов и партнеры» Юрий Ефремов: «Размер налога должен быть настолько существенным, что для оспаривания порядка его исчисления гражданин будет готов обратиться в суд, тратить время и нести расходы на представителей, а также по назначенным судом оценочным экспертизам. Такие расходы, возможно, будут существенно превышать подлежащую уплате сумму налога на имущество физических лиц и смогут себя оправдать лишь в далекой перспективе».

Второй путь (для физлиц – возможный, для юрлиц – обязательный) – специально для этого созданная комиссия при управлении Росреестра. В ней четыре человека – представители управления, Кадастровой палаты, комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Национального совета по оценочной деятельности.

О деятельности комиссии мы побеседовали с руководителем управления Росреестра по Санкт-Петербургу Владимиром Корелиным.

Как он сказал, пока к помощи данного механизма прибегали лишь в отношении объектов нежилого фонда и земельных участков, по которым налог уже рассчитывается на основании кадастровой стоимости. В этом году поступило 193 заявления об оспаривании кадастровой оценки 270 объектов недвижимости. Из них рассмотрено 60 в отношении 104 объектов. Остальные заявления не приняты к рассмотрению по причине несоответствия прилагаемых к ним документов нормативным правовым актам. Комиссия вынесла 12 положительных и 92 отрицательных решения.

В тех случаях когда заявление удовлетворялось, кадастровой стоимостью просто признавалась та, которую насчитал альтернативный оценщик. Те же, чьи аргументы комиссию не убедили, имели два варианта действий: либо прекращать борьбу, либо идти в суд. Последний, понятно, решает ту же головоломку с совершенно непредсказуемым результатом.

Вся эта система до сих пор работала, по сути, в тестовом режиме. Настоящая работа начнется с нового года, когда народ, ошеломленный новым налогом, дружными рядами пойдет с заявлениями в комиссию. Сколько будет этих заявлений – сотни, тысячи? Сейчас этого никто не знает.

– Как те же четыре человека справятся с резко возросшей нагрузкой? – спрашиваю Корелина.

– Мы прогнозируем увеличение количества обращений, готовимся к этому, – отвечает он. – При необходимости комиссия будет заседать чаще, будем стараться, изыскивать внутренние резервы, оптимизировать работу. Закон есть закон, и мы обязаны его выполнять. 

Источник

Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество