Принудительная аренда

22 Июля 2013

В Лиге арендаторов госимущества рассказали "ДП", что новых собственников выкупленных у города помещений могут оставить без территорий, на которых расположены здания с их помещениями.

"На приватизацию земли под зданиями для владельцев встроенных помещений необходимо согласие жильцов, и его они, конечно, не дадут, - говорит Яна Боровицкая, координатор Лиги арендаторов госимущества. - Но по закону владельцам помещений это положено. И они согласно Земельному кодексу могут воспользоваться этим правом".

В то же время эксперты узнали, что петербургские чиновники предлагают тем, кто уже выкупил помещения, заключать договоры аренды на землю. И в предпринимательской среде эту тему живо обсуждают: бизнесменам стоит учитывать тот факт, что в соответствии с тем же Земельным кодексом в дальнейшем они не смогут выкупить свою часть участка, заключив договор аренды. По федеральному закону №159 (о льготной или малой приватизации и выкупе помещений арендаторами без торгов) в Петербурге выкуплено около 3 тыс. помещений, в связи с тем, что в закон внесли поправки, до 2015 года помещения приватизируют еще около 2 тыс. арендаторов.

Кадастровый учет в Петербурге ведется, и в основном им охвачены новые дома, в полном объеме в городе он пока не произведен. Поэтому собственники помещений еще не могут выкупить так называемую земельную составляющую.

КУГИ заявляет, что официально никаких переговоров об аренде земельных участков под выкупленными помещениями с предпринимателями не ведется.

"Мы готовы начать проверку, если такие прецеденты были, - говорят источники в КУГИ. - Поясним: если земельный участок под многоквартирным домом сформирован, то мы не имеем права заключать такой договор аренды - это общедолевая собственность". Однако стоит добавить, что такое право у КУГИ вскоре может появиться.

Вдвойне

При предполагаемом введении налога на недвижимость в 2014 году такие арендаторы земельной составляющей участка могут попасть в двойное обременение. Они могут начать платить налог на недвижимость и за аренду земельной составляющей, так как вряд ли кто будет заниматься тем, чтобы вычитать из налога на недвижимость часть ставки за землю.

По мнению юристов, требовать от собственника отдельно оплачивать аренду земли нельзя. "В каждом конкретном случае я бы проверила, поставлен ли земельный участок под домом на кадастровый учет. Если границы участка определены и он учтен в кадастре, то с началом государственного кадастрового учета земельный участок под домом переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений", - говорит Вера Рябова, юрист компании Riglitrnark group.

С Верой Рябовой согласен Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании "Качкин и Партнеры".

"Требование о заключении договора аренды является незаконным. Собственник нежилого помещения является сособственником земельного участка под многоквартирным домом и пользуется землей именно на этом основании", - заключил юрист.

Наше будущее

Министерство экономического развития уже утвердило федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая необходима для введения и расчета в будущем налога на недвижимость.

"Теперь необходимо создание реестров недвижимости, которые нужны для администрирования этого налога, - говорит Яна Боровицкая, - этого реестра на всей территории РФ пока еще нет. Идея введения налога на недвижимость вместо налога на имущество и земельного налога состоит в том, чтобы перераспределить собираемые суммы. Якобы владельцы элитной недвижимости будут платить больше, а недорогой недвижимости - меньше".

Основное отличие нового налога в том, что рассчитываться он будет, исходя из рыночной, а не инвентарной (часто символической) стоимости недвижимости. В первую очередь налог заработает в тех регионах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости. В настоящее время собственники помещений в многоквартирном доме должны платить земельный налог начиная с даты проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

80% земельных участков в Петербурге, по данным комитета по земельным ресурсам, поставлены на кадастровый учет (за исключением территорий общего пользования - дорог, лесов, водных объектов).

Источник

Региональное отделение:  Санкт-Петербургское региональное сообщество