Рынок офисной недвижимости продолжает стагнировать

3 Декабря 2013

Предложение свободных помещений класса А в Москве увеличилось на 3,5 п.п. после ввода в строй башни "Меркурий" (87,5 тыс. кв. м арендуемой площади) в "Москва-Сити", посчитали в Cushman &Wakefield. В результате доля вакантных площадей на столичном рынке составила 12,8%. Всего же в III квартале было сдано и куплено 385,8 тыс. кв. м офисов, что, по данным компании, на 20% ниже среднего уровня 2011-2012 гг. Всего в столице вакантно для аренды и покупки 1,54 млн кв. м существующих и 3,5 млн кв. м строящихся офисов. Примечательно, что половина новых офисов, вышедших на рынок в этом году, расположена за Третьим транспортным кольцом, хотя спрос по-прежнему концентрируется в центре столицы. Средний размер арендной транзакции снизился на 10%, до 528 кв. м, говорится в отчете компании.

Вакантными за Садовым кольцом остаются 15-20% офисных площадей, подсчитала гендиректор компании Tweed Ирина Калинина. Бизнес-центры, расположенные в этой зоне, с трудом завоевывают арендаторов, отметила она. "Чтобы привлечь покупателей, в ход идут арендные каникулы, скидки, бесплатные парковочные места и прочие преференции", - рассказала она.

"На этом фоне в пределах центра города обостряется дефицит качественных свободных площадей при стабильно высоком спросе, - говорит коммерческий директор KR Properties Дмитрий Тарасов. - Все это приводит к усилению тенденции заключения предварительных договоров аренды офисных площадей, которую мы в последний раз наблюдали до кризиса 2008 г., в период бума на рынке офисной недвижимости".

"За счет ввода новых площадей наблюдается увеличение вакансий в среднем по рынку, особенно в классе А. При этом объекты класса В, наоборот, продемонстрировали небольшое снижение уровня вакантных площадей, - рассказала Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН. - На текущий момент один из самых высоких уровней вакансий наблюдается в объектах, расположенных на востоке Москвы: по оценкам брокеров, он составляет более 35-40%, равно как и в "Москва-Сити".

По данным Jones Lang LaSalle, за 9 месяцев этого года в столице появилось 586 тыс. кв. м новых офисов, что даже больше, чем за весь предыдущий год. "В целом в 2013-м мы ожидаем объем ввода на уровне 750 тыс. кв. м", - прогнозирует глава группы по работе с офисными площадями компании Валентин Стобецкий. Около 50% площадей, арендованных в III квартале, располагаются вне центра города, а треть компаний, которые выбрали децентрализованные офисы, предпочли так называемый "Ленинградский коридор".

Согласно данным эксперта, максимальные ставки аренды на премиальные офисы в Москве на протяжении более чем двух лет стабильны и составляют 1-1,15 тыс. долл. за 1 кв. м в год. До конца года стоимость аренды офисов сохранится на прежнем уровне, считает г-н Стобецкий.

"На фоне сохраняющихся высоких арендных ставок многие компании не готовы нести серьезные расходы по содержанию офисов в российской столице, что приводит к усилению миграционной активности арендаторов. В частности, компании переезжают из Москвы за МКАД, в офисные центры, расположенные недалеко от крупных транспортных узлов. К примеру, популярным направлением стал север Подмосковья, район Химок", - рассказывает президент компании "Высота" Олег Артемьев. По его прогнозам, в перспективе последующих двух-трех лет можно ожидать роста цен и ставок в столице примерно на 5% в год.

Однако изменение системы налогообложения может скорректировать прогноз. В ноябре правительство Москвы одобрило поправки в московский закон "О налоге на имущество организаций". По нему в 2014 г. налог составит 0,9% кадастровой стоимости помещений, в 2015-м - 1,2%, в 2016-м - 1,5%, в 2017-м - 1,8%, в 2018-м - 2%. Нововведение будет распространяться на административно-деловые и торговые центры площадью от 5 тыс. кв. м и помещения в них, а также на недвижимость иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в России через постоянные представительства.

"Происходящие изменения приведут к увеличению расходов собственников офисов и моллов на исполнение обязательств по налогу на имущество как минимум в пять раз, - уверен Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России. - Кроме того, налоговые инициативы властей значительно меняют инвестиционную модель для новых проектов. Не стоит забывать, что практически все объекты недвижимости возводятся с использованием заемных средств, особенно это актуально для торговых центров. Необходимость выполнения девелоперами обязательств перед банками, по сути, оставляет им только одно решение - повышать ставки аренды. По самым скромным оценкам, арендная плата может увеличиться на 10-15%".

И.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости "НДВ-Недвижимость" Елена Федорова прогнозирует, что удорожание квадратного метра, к которому приведет новая налоговая система, отразится на конечных потребителях. "Скорее всего, стоимость налога будет включена в арендную ставку, а арендатор, в свою очередь, включит удорожание в цену своего продукта. Также не исключена следующая тенденция: застройщик будет стремиться продать максимальное количество квадратных метров до ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае стоимость необходимо будет увеличить на процент налога, сохраняя при этом конкурентоспособность объекта", - говорит эксперт.

"В среднесрочной перспективе расходы собственников могут значительно вырасти - на 50-100 и более долларов за 1 кв. м, в инвестиционные планы компаний такие расходы не заложены", - прогнозирует И.Калинина.

"Решение властей взимать налог с рыночной стоимости - тенденция общемировая, и в ней есть своя логика. Другое дело, что отсутствие профессионального института рыночной оценки и попытка подмены рыночной оценки кадастровой может стать ощутимой проблемой. Хотя бы потому, что пока кадастровая оценка носит довольно небрежный характер", - сетует старший партнер, вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов. - Введение налога на недвижимое имущество в 70-х годах прошлого века в таких странах, как, например, Швеция, Англия, Франция, привело к кризису в строительной отрасли. И в итоге государство так и не заработало на своем нововведении. Дополнительные налоги получены не были, зато, например, в Англии было утрачено довольно большое количество архитектурных памятников Викторианской эпохи и позднего Средневековья, потому что у их владельцев просто не было средств на содержание этой недвижимости. А это, в свою очередь, сказалось и на туристической отрасли".

Правительство ожидает, что новый подход позволит увеличить доходную часть бюджета уже в 2014 г. на 15-17 млрд руб.

Источник

Региональное отделение:  Мордовское региональное сообщество