Проблема оценки

9 Декабря 2013

Действующий контракт на оценку городской недвижимости у ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН) истекает в конце декабря, а комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) до сих пор не разместил госзаказ на оказание этой услуги. Есть риск, что в начале 2014 года оценивать объекты будет некому. Это означает, что бизнесмены не смогут воспользоваться поправками в ФЗ-159 о преимущественном праве малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемых помещений.

Монопольное право

До сих пор оценку помещений для приватизации выполняло только подведомственное комитету ГУП. Управление федеральной антимонопольной службы по Петербургу признало это нарушением закона о конкуренции. КУГИ пытался оспорить в суде предписание антимонопольного ведомства, но в апелляционной инстанции проиграл. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа оставил кассационную жалобу КУГИ без движения до 10 января 2014 года.

В этой ситуации есть вероятность, что КУГИ будет вынужден объявить открытый конкурс на оценку. В комитете сообщили, что окончательное решение пока не принято.

Конкурсные процедуры занимают несколько месяцев, поэтому даже при условии, что тендер будет объявлен до конца декабря, контракт с новым оценщиком смогут подписать только к концу I квартала 2014 года.

Генеральный директор ГУИОН Александр Зленко сообщил "ДП", что готов участвовать в конкурсе на общих основаниях. Но участие не гарантирует победы, в августе этого года открытый конкурс на обследование кварталов Конюшенная и НоваяГолландия - Северная Коломна ГУИОН проиграло малоизвестному на рынке ООО "Город". Уже сейчас ясно, что конкуренция за оценку городской недвижимости будет серьезной.

Угроза демпинга

"Участие в этом конкурсе нам интересно, - говорит генеральный директор компании "Аверс - оценка городской собственности" Ольга Бычкова. - До сих пор к нам обращались арендаторы для проведения предварительной оценки помещений, чтобы решить, смогут ли его выкупить. Если состоится конкурс, то независимые оценщики смогут делать полноценные отчеты о стоимости". По ее прогнозам, городские власти все равно будут настаивать на проведении экспертизы отчетов об оценке. Ее, скорее всего, будет выполнять ГУИОН.

"В случае открытого конкурса участие в нем смогут принять оценочные компании не только Петербурга, но и других регионов. Это может привести к тому, что итоговая стоимость заключенного государственного контракта окажется существенно ниже начальной цены договора", - прогнозирует Александр Зленко.

По его словам, в этом году ГУИОН уже сталкивалось с оценщиками из других городов, которые предлагали петербургским предприятиям свои услуги при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Отчеты таких компаний о рыночной стоимости земли часто даже не соответствовали законодательству об оценочной деятельности.

"В Петербурге есть очень много нюансов, связанных с оценкой исторических зданий и памятников. Мы сталкивались с совершенно курьезными ситуациями, когда коллеги из других городов не понимали, как оценивать такие здания. Опасность некачественного выполнения работ действительно есть, на мой взгляд, опасения КУГИ справедливы", - заявил генеральный директор консалтинговой группы "ЛАИР" Александр Смирнов.

До сих пор нареканий по качеству оценки было немного. С начала так называемой малой приватизации ГУИОН оценило 3491 помещение. Результаты оценки оспаривают в судах 33 компании. К сегодняшнему дню выиграно только четыре дела.

Тысячи претендентов

Показательно, что в Петербурге сложности с оценкой могут возникнуть на фоне значительного роста спроса на эту услугу. В конце декабря вступают в силу поправки в ФЗ-159 о преимущественном праве малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемых помещений. Действовавшие ранее ограничения отменяются. Так, например, будет снят запрет на приватизацию помещений большой площади (свыше 500 м²).

Недействительным станет и перечень городской недвижимости, расположенной на основных городских магистралях (см. схему), приватизация которой ранее была невозможна. В этом списке 2,8 тыс. помещений.

Всего же, по данным Фонда имущества СПб, правом на выкуп помещений могут воспользоваться 4,6 тыс. арендаторов. Ранее в КУГИ оценивали в 10 млрд рублей общую стоимость помещений, которые до сих пор не подлежали приватизации.

На прошлой неделе стало известно, что КУГИ готовит новые поправки в федеральный закон о выкупе, которые позволят отказывать арендаторам в приватизации, если чиновники посчитают, что в будущем помещение понадобится для госнужд. Предварительное одобрение от администрации президента на внесение таких поправок уже получено. Возможности для приватизации самых ликвидных помещений могут существенно сократиться уже в следующем году.

"Весомых оснований утверждать, что КУГИ сознательно затягивает решение этого вопроса, у меня нет. При этом очевидно, что комитету на руку та ситуация, при которой арендаторы не смогут воспользоваться своим правом на выкуп. Это позволит выиграть время", - считает координатор Лиги арендаторов госимущества Яна Боровицкая. По ее прогнозам, если выбор подрядчика затянется, единственным выходом для предпринимателей станет обращение в суд о приватизации на основании отчета частной оценочной компании.

20,6 млрд рублей составляет объем поступлений в бюджет Санкт-Петербурга от приватизации арендуемых помещений с 2009 года до начала декабря этого года. За этот период было заключено 3132 договора купли-продажи. Суммарная площадь приватизированных помещений составляет 399,2 тыс. м². С начала года было заключено 470 договоров на выкуп помещений общей площадью 63,4 тыс. м².

Проблема оценки

пресс-центр: