Новости

В стартующем деловом сезоне московские власти подготовили ряд приятных подарков для предпринимателей: в ближайшее время войдет в оборот единый договор аренды недвижимости и земельного участка, упростится процедура оформления земельных и имущественных прав, изменится период проведения кадастровой оценки зданий и участков. О новых правилах игры на столичном рынке недвижимости и судьбе некоторых знаковых сделок рассказывает министр правительства Москвы, руководитель Департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов.

Собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им. Однако владельцев нескольких квартир или долей в них ждут новые сюрпризы.

Напомним, что Минфин внес поправки в главу 23 второй части Налогового кодекса. Соответствующий документ опубликован на Едином портале раскрытия информации. В пояснительной записке говорится, что одной из целей законопроекта является предотвращение уклонения от уплаты НДФЛ лиц при продаже квартир. Необходимость уплаты налога с квартир, которые находятся в собственности менее трех лет, провоцирует занижение стоимости имущества в договоре при его продаже.

В документе уточняется порядок налогообложения доходов от продажи единственного жилья, а также устанавливается порядок налогообложения сделок по продаже недвижимого имущества по заниженной стоимости.

В соответствии с новыми налоговыми правилами, собственников единственного жилья при его продаже освободят от уплаты подоходного налога вне зависимости от сроков владения им. Напомним, что сейчас все собственники, владеющие жильем менее трех лет, в случае продажи недвижимости платят 13% налога. Для объекта недвижимости, который не является единственным, также установлены другие правила. Освобождение от уплаты налога здесь действует при следующих условиях: доход от продажи собственности составляет не более 5 млн руб., а также если проданный объект - это дача площадью до 50 кв. м, срок владения не менее трех лет. По последнему условию власти региона могут увеличить срок до 10 лет.

Проект также предусматривает исчисление налога с вмененного дохода, рассчитываемого как кадастровая стоимость объекта на дату его продажи, умноженная на 0,7, в случае, если фактические доходы от продажи ниже этой величины. Власти регионов могут снижать этот коэффициент до нуля и повышать до 0,9.

	Генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова: - При существующей доходности инвестиционных сделок (в зависимости от объекта она может достигать 20-24% годовых) необходимость уплаты НДФЛ резко снизит количество желающих инвестировать в жилье. Сейчас в среднем по рынку 15-20% сделок можно считать инвестиционными. Соответственно потери могут составить порядка 10%. Застройщики столкнутся с некоторым падением динамики продаж и доходности проектов. Чтобы компенсировать выпадающие доходы, им придется либо повышать стоимость квадратного метра, либо снижать себестоимость строительства за счет применения менее дорогих материалов, сокращения объемов дополнительной инфраструктуры. Также возможно распространение практик минимизации потерь при проведении инвестиционных сделок, с которыми ни застройщикам, ни риэлторам не хотелось бы сталкиваться. Например, могут появиться покупки на подставных лиц или иные схемы.
	Руководитель департамента консалтинга "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе: - Изменение в законодательстве - это попытка урегулировать рынок инвесторов в жилой недвижимости: ужесточения, в первую очередь, затронут именно эту категорию. Инвесторы, которые реализуют квартиры в течение 1-2 лет, попробуют использовать старые уловки, связанные с уменьшением документальной стоимости квартир. Если данная возможность будет ограничена, доля инвесторов на рынке снизится. Позитивные последствия нововведений - это деанонимизация всех сделок с единственным жильем, что позволит понять реальную политику ценообразования. Нововведения наиболее негативно влияют на текущие процессы частных инвесторов на рынке, норма прибыли при соблюдении "правил игры" снизится.
	Заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова: - Скорее всего, данное нововведение не повысит прозрачность сделок на рынке жилья, но может даже создать обратный эффект - то есть стоимость сделок может занижаться до кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент. Дело в том, что при продаже будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которая на текущий момент сравнима с рыночной, а в некоторых случаях может быть и выше. Введение данного закона было вполне ожидаемым, однако много вопросов и споров могут вызвать условия его реализации. Например, такие как предельный срок владения до 10 лет, по истечении которых не будет применяться налоговое бремя, поскольку не совсем понятна экономическая целесообразность введения максимального порога владения, учитывая, что уже есть минимальный порог – 3 года, и возможность увеличения понижающих коэффициентов – опять-таки непонятно, исходя из каких параметров и при каких условиях будет допустимо повышение налога. Также закон полностью проигнорировал владельцев нежилых помещений, в частности апартаментов, а учитывая, что доля такого предложения на столичном рынке неуклонно растет, вполне логично было бы затронуть и владельцев данного вида недвижимости. В целом пока рано судить обо всех тонкостях нововведения, поскольку это только проект и его формулировка в конечной редакции нам неизвестна.
	Заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин: - В ликвидных объектах, скорее всего, продавец сможет переложить стоимость квартиры на покупателя, и цена продажи вырастет. Даже если цена не изменится, то продавец, с учетом необходимости оплатить налог, может получить уже меньший доход, чем раньше. В большей степени это изменение может повлиять на краткосрочный инвестиционный спрос, особенно если квартира покупается на кредитные средства. Это связано с тем, что инвестор, который подпадет под действие указанных изменений, вынужден будет терять часть дохода. Этому же отчасти поспособствует и то, что недавно величина налогового вычета по ипотечным процентам была ограничена величиной в 3 млн руб. До этого ограничений не было. Ударят эти нововведения как раз по тем, кто, имея в собственности несколько квартир и даже долей в них, вынужден будет их продать и подпадет под действие предлагаемых нововведений. И больше всего как раз могут потерять продавцы, которые ранее купили квартиры по цене в 1 млн руб. или близко к ней, если ее реальная, рыночная и особенно кадастровая стоимость была значительно выше.

В поправках предлагается взимать с владельца недвижимости (дома и квартиры) площадью от 500 до 1000 квадратных метров налог в 1,5% от рыночной стоимости жилья ежегодно. Свыше 1000 «квадратов» — налог в 3% в год. «Расчет будет вестись по рыночной, а не кадастровой стоимости дома. По моим и ОНФ подсчетам, таким образом, мы сможем пополнить бюджет на миллиарды рублей, а деньги сейчас очень нужны, — сказал Трапезников. 

Росфиннадзор опубликовал отчет о проверках аудиторов за полугодие. В поле зрения контролеров попало 185 фирм.

"На протяжении 2013 года мы часто сталкивались со случаями отказов арендаторам в праве на оспаривание кадастровой стоимости объектов, в основном речь шла о земельных участках", - отмечает замруководителя налоговой практики АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Марк Ровинский. По его словам, суды мотивировали свой отказ тем, что арендатор не может свободно распоряжаться объектом имущества (не может его продать на открытом рынке), а следовательно, не имеет экономического интереса в установлении его рыночной стоимости.

Предприниматели стали чаще выигрывать суды, оспаривая завышенную кадастровую оценку собственности. Но скоро легкая жизнь для бизнеса может закончиться.

Например, будут проданы находящиеся в Москве издательство «Детская литература», 20% НПО «Экран», «Союзмультфильм», Центральный проектный институт, институт Гипробытпром, институт по проектированию предприятий перерабатывающих отраслей агропромышленного комплекса, издательство «Транспорт», НПО «Нефтехимавтоматика», Московский завод радиотехнической аппаратуры, Московский завод по обработке специальных сплавов, Строительное управление ВВС Минобороны РФ, объединение «Промэксим», ИВЦ «Инфосервис», Дорожный НИИ, Ремонтно-строительное управление Минздрава РФ, еще ряд НИИ и земельные участки в 1-м Боткинском проезде и на Ленинградском шоссе.

Профессор РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник оценивает количество загородных жилых домов в 500 и более квадратных метров примерно в 1–2% от общего объема продаваемых на рынке зданий.

В Петербурге оценщики обсудили новые правила игры на рынке оценки. На ней оценщики успокаивали собственников квартир. 

Смольный отказался заключать договор с победителем конкурса на кадастровую оценку коммерческой недвижимости в Петербурге – московским ФГУП «Ростехинвентаризация». Комитет по земельным ресурсам не принял банковскую гарантию учреждения. Контракт планируется заключить со вторым участником – петербургским ГУП «ГУИОН», подведомственным комитету по управлению городским имуществом. В результате работы обойдутся на 60% дороже.