Новости

С января 2014 года вступила в силу новая система расчета налога на недвижимость – на основе данных кадастровой оценки. Как отмечают эксперты, стоимость кв.м коммерческих помещений в целом по городу увеличилась в 2-4 раза и уже в ближайшее время можно ожидать массовые обращения в суд собственников объектов, не согласных с результатами кадастровой оценки их имущества, говорится в пресс-релизе компании NAI Becar.

2 ноября 2013 года Президентом России был подписан Федеральный закон № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно внесенным изменениям, с 2014 года на всей территории России налог на имущество определяется исходя из его кадастровой стоимости, а не балансовой, как исчислялось ранее. Под действие закона, среди прочего, подпадают офисные, торговые и торгово-развлекательные центры, а также нежилые помещения, пригодные для размещения офисов, пунктов питания и пр. Таким образом, с января этого года рассчитываться налог будет произведением кадастровой стоимости недвижимого имущества и ставки налога.

Ранее налог на имущество рассчитывался исходя из его балансовой стоимости, которая фиксировалась на момент оценки (постройки или реконструкции) здания. Каждый год сумма снижалась с учетом коэффициента амортизации. Ситуация на рынке и рост цен на недвижимость на балансовой стоимости никак не отражались. Цель нововведения – приблизить оценочную стоимость к реальной и таким образом увеличить сумму собираемых с бизнеса налогов.

«Налоговое бремя, как следствие, ляжет на арендаторов – собственники постараются покрыть издержки за счет арендной платы – отмечает Александр Филиппов, директор департамента NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Арендные ставки поползут вверх во всех сегментах коммерческой недвижимости: офисных, торговых и торгово-развлекательных центрах. Под действие закона подпадают также продуктовые ритейлеры и пункты общепита. По нашим прогнозам, рост арендной платы превысит ожидаемые в 2014 года 10% как минимум в два раза».
Главная претензия собственников и оценщиков к кадастровой оценке – использование усредненного метода массовой оценки, когда объекты группируют по основным характеристикам: функциональное использование, площадь, год постройки, материал, этажность и т.д.

«Не секрет, что метод массовой оценки универсален. При этом не учитываются ни особенности объекта, ни существующие обременения, ни локация – комментирует Александр Филиппов. – Подобный подход приводит к тому, что аналогичные объекты, располагающиеся по соседству, могут иметь разную кадастровую стоимость».

Кроме того, кадастровая стоимость оцененных объектов не включает стоимость земельного участка. К примеру, стоимость квадратного метра нежилого помещения в историческом центре выросла в среднем в 2-4 раза, достигнув 29 тыс. руб. Наибольшее увеличение в 2,9 раза коснулось ресторанов, чуть меньше – в 2,5 раза – выросла оценочная стоимость офисов. Наименьшая кадастровая стоимость коммерческого кв.м – 24,8 тыс. руб. – зафиксирована в новых кварталах Приморского района. Однако, подчеркивают эксперты, разница между балансовой и кадастровой стоимостью для каждого объекта индивидуальна.

Оспорить кадастровую оценку в Петербурге можно до конца августа. При большом количестве обращений в Петербурге, как и в Москве, возможно, будет создана комиссия, в задачи которой войдет досудебное рассмотрение данных оценки спорных объектов. В нее войдут представители Администрации Петербурга, Росреестра и сообщества оценщиков.

Калининградская ТПП предлагает воспользоваться комплексом услуг для проведения переоценки кадастровой стоимости земельных участков:
1. Предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка для анализа целесообразности оспаривания кадастровой стоимости.
2. Проведение оценки рыночной стоимости земельного участка.
3. Подготовка искового заявления и ведения дела в судах.
4. Полное юридическое сопровождение до завершения дела.

Итогом работы будет являться внесение в государственный реестр новой кадастровой стоимости вашего земельного участка.

Источник

Результаты кадастровой оценки сегодня вызывают много вопросов и со стороны налогоплательщиков, и со стороны органов местного самоуправления, так как одни всегда стремятся к снижению налоговой нагрузки, другие – к увеличению доходной части бюджета от использования земли. При этом не нужно забывать о методике расчета кадастровой стоимости, а также о расчете земельного налога и других платежей за землю путем применения понижающих коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления в зависимости от сложившейся ситуации.

Отметим, что на проведение кадастровой оценки в областном бюджете текущего года предусмотрено порядка 40 млн рублей, но, как сегодня сообщили представители минимущества, максимальная цена контракта, которую укажут в конкурсной документации, сейчас подсчитывается и скорее всего, будет составлять несколько меньшую сумму.

Кировскому заводу не удастся сэкономить на земельном налоге за участок площадью 120 га. Суд отказал в снижении кадастровой стоимости земли, несмотря на мировое соглашение.

Изменение порядка расчета налога на недвижимость может привести к значительному изменению ситуации на загородном рынке. Из-за нововведений на продажу может быть выставлено много участков в привлекательных локациях и по низкой цене.

В начале марта в Петербурге назовут организацию, которая будет оценивать нежилые площади, приватизируемые в рамках 159‑ФЗ. На этот контракт претендуют ГУИОН, ЛАИР и РАД. Но участники рынка не сомневаются в том, кто станет победителем.

Андрей Валерьевич пояснил, что в 2006 и 2011 годах оценочные работы проводились по двум принципиально разным методикам, что и привело к изменению кадастровой стоимости. 

«Сегодня страдают предприниматели, а оценочная организация никакой ответственности не несет. Расторгается старый договор — заключается новый, а мы можем не выдержать конкуренции и прекратить деятельность своего предприятия, так как вместо того, чтобы выкупить имущество, мы платим аренду, которую повысили больше чем в 2 раза. Нужно искать другие пути, обращаться в суд и взыскивать убытки с оценщиков».