Тобольское жилье теряет в цене
Достигнув исторического максимума в апреле 2013 года, цены на тобольские квартиры остановились в росте. И к осени наметился спад. При этом расценки на аренду жилья резко упали. С чем связаны перемены и как поведет себя рынок жилья в перспективе разбирался корреспондент «Тобольск.ру».
В апреле 2013 года цена квадратного метра жилья в Тобольске на вторичном рынке доходила до 60 тыс. за квадратный метр. Речь идет о нагорных микрорайонах или так называемом Верхнем Посаде Тобольска. Подгору и удаленные микрорайоны оставим в стороне. Цифры там другие, хотя тенденции те же.
Разброс цен зависит от района, числа комнат, этажа и т.д. И он весьма заметный. Самые дорогие квадраты в однокомнатных квартирах. Были цены и в 53 тыс. рублей за квадратный метр, а случалось, что выставляли и по 62 тысячи. К примеру, мы обнаружили однушку в 9 микрорайоне на 8-м этаже, площадью 27,7 кв. м. за 1 млн. 750 тыс. рублей. Но из известных совершенных сделок самая высокая цена квадрата - 60 тыс рублей.
В двухкомнатных квартах метр обходился дешевле. Трех- и четырехкомнатные еще дешевле - около 40 тысяч за квадрат. Так было в апреле. К декабрю заявленные цены изменились, на первый взгляд, мало. Предложений по 62 тысячи за квадрат мы не обнаружили. Под 60 есть и сейчас (9 мкр., 3 этаж, 30,1 кв.м. - 1 млн. 800 тыс. рублей). Но это заявленная цена. В списке предложений можно найти и весьма удивительные варианты: 4 мкр., пятый этаж в пятиэтажном доме, 31 кв.м. - 1 млн. 850 тыс. рублей. И это заявленная цена.
По факту, очень часто квартиры уходят со значительной скидкой, до 15%. Бывает скидки и меньше - 5-10%. Но главное в другом. До апреля 2013-го цены на жилье в Тобольске росли по 4% в месяц (с декабря 2012 по март 2013 рост 16%). С апреля рост практически нулевой.
Причинами роста цен на квартиры были несколько факторов. Во-первых, это быстрый рост реальных доходов большого числа тоболяков, который наблюдался в 2010 – 2012 годах.
Рост доступности ипотеки.
И просто бешеный рост платежей по аренде квартир, когда арендная плата оказывалась выше платежа по ипотеке за одинаковую жилплощадь. Эти причины и то, как росли цены на жилье в Тобольске подробно описаны нами еще в апреле 2013 года. А в мае мы зафиксировали прекращение роста цен.
Рост аренды, ставший одним из факторов разгона цен на квартиры, в свою очередь, был связан с большим наплывам в город строителей и других специалистов, связанных с развернувшейся в городе большой стройкой. Строился «Полимер», торговые центры и многие другие объекты. Тоболяки еще будут вспоминать время, когда люди переезжали к родственникам чтобы сдавать свою квартиру, потому что цена средней квартирки превышала среднюю зарплату. Аренда однушки доходила до 25 тысяч рублей в месяц, двушки - до 40 тысяч. А бывало и выше. Аренда трешки в центральных микрорайонах с хорошим ремонтом просто улетала в страну под названием «так не бывает».
Но волна большой стройки ушла. В городе, конечно строят, и строят много, однако, ажиотаж в прошлом. Напор иностранных и иногородних строителей резко пошел на спад. И аренда возвращается к обычному уровню. Однокомнатную квартиру в декабре можно было снять за 10-15 тысяч, двухкомнатную — за 12-18 тысяч. Есть и выше, но есть и ниже. Соответственно фактор бешеной аренды ушел.
Некоторые тоболяки в период того бума прикупившие квартир для сдачи в аренду, теперь вынуждены их продавать – аренда не покрывает ипотечный платеж. Бурного роста доходов населения нет. Как рассказал «Тобольск.ру» высокопоставленный сотрудник тобольского банка, просивший не упоминать его имени, изменений, способных радикально увеличить или уменьшить количество «ипотечников» не наблюдается. Нет и резкого увеличения объемов ввода жилья, бюджетные программы продолжаются. И цена, которую бюджет дает за квадратный метр, вполне стабильная - 42,5 тысячи рублей.
По оценкам, из примерно 45 – 50 тыс. кв.м. нового жилья, которое ежегодно сдается в многоэтажках, более половины выкупается под различные бюджетные жилищные программы, крупнейшая из которых - расселение жителей из старых деревяшек. А значительная часть от того, что идет «в свободную продажу» бывает раскуплена еще на стадии строительства. Таким образом, избытка предложения, которое могло бы спровоцировать обвал цен, тоже нет.
И этим, надо заметить, рынок жилья в Тобольске отличается от рынка коммерческой недвижимости, который изрядно лихорадит. А рынок торговой в прошлом году похоже сорвался в штопор – площади пустеют, цены валятся. Даже на Комсомольском проспекте, где еще несколько лет назад коммерческую недвижимость сдавали по 2 тысячи за квадрат, а просили иногда и по 4 тысячи, сегодня можно снять за 500 рублей за квадрат. О двукратном снижении аренды можно говорить смело. Аренда офисов в центре уверено уходит ниже 1 тысячи рублей за квадрат. И это при наличии массы пустующих площадей. Причина обвала рынка коммерческой недвижимости – избыток предложения.
На рынке жилья, напротив – колоссальный спрос. Другое дело, что не у всех, далеко не у всех нуждающихся в новом жилье есть возможность это жилье купить. И безудержный рост цен может подорвать платежеспособный спрос, вогнав рынок в кризис. И то, что квартиры перестали дорожать – хорошая новость. Такое мнение высказал один из крупнейших тобольских застройщиков, генеральный директор фирмы «Стройсервис-Инвест» Александр Нестеров.
С ним согласна и оценщик Ольга Кийко. Она отметила, что при стабилизации цен тобольский рынок демонстрирует хороший объем сделок. При этом, некоторые знакомые с вопросом люди высказывают мнение, что нынешняя цена выглядит несколько завышенной. А объем в значительной степени держится за счет бюджетных жилищных программ.
20 января 2014,
, Тюменская область
